เอกสารสิทธิ์ที่ดินแต่ละแบบ ต่างกันอย่างไร

คำว่า "มีเอกสาร" ไม่ได้แปลว่าที่ดินแปลงนั้นซื้อขายได้เหมือนกันหมด สิทธิที่ได้รับขึ้นอยู่กับประเภทเอกสาร คู่มือนี้สรุปเอกสารที่พบบ่อย เพื่อให้คุณรู้ว่าควรถามหรือตรวจอะไรต่อ เนื้อหานี้เป็นข้อมูลทั่วไป ไม่ใช่คำแนะนำทางกฎหมาย รายละเอียดและข้อยกเว้นมีมาก จึงควรยืนยันกับสำนักงานที่ดินหรือหน่วยงานที่ออกเอกสารทุกครั้ง

โฉนดที่ดิน (น.ส.4 / น.ส.4 จ.)

โฉนดที่ดินเป็นหนังสือแสดง กรรมสิทธิ์ ซึ่งเป็นสิทธิในที่ดินที่สมบูรณ์ที่สุด ออกโดยกรมที่ดินหลังการรังวัดที่มีหมุดหลักเขต แบบพิมพ์มีหลายรุ่น (น.ส.4, น.ส.4 ก ถึง น.ส.4 จ.) ฉบับที่ออกในปัจจุบันคือ น.ส.4 จ. ทุกรุ่นมีฐานะเป็นโฉนดเหมือนกัน

• ซื้อขาย ให้ จำนอง และทำนิติกรรมอื่นได้ โดยจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน
• มีรูปแปลงและพิกัดหมุดหลักเขตที่ค่อนข้างแม่นยำ
• โฉนดบางฉบับมีข้อความห้ามโอนภายในระยะเวลาที่กำหนด เช่น โฉนดที่ออกจากที่ดินที่รัฐจัดให้ ควรอ่านหน้าโฉนดและสารบัญจดทะเบียนให้ครบ

น.ส.3ก และ น.ส.3 (หนังสือรับรองการทำประโยชน์)

ทั้งสองแบบรับรองว่าผู้ถือได้ทำประโยชน์ในที่ดิน ผู้ถือมี สิทธิครอบครอง ไม่ใช่กรรมสิทธิ์แบบโฉนด แต่ในทางปฏิบัติซื้อขายและจำนองได้

• น.ส.3ก ออกในพื้นที่ที่มีระวางรูปถ่ายทางอากาศ ขอบเขตแปลงอ้างอิงภาพถ่ายทางอากาศ จึงค่อนข้างชัดเจน สถาบันการเงินหลายแห่งรับเป็นหลักประกัน
• น.ส.3 (ไม่มี ก) ออกในพื้นที่ที่ไม่มีระวางรูปถ่ายทางอากาศ รูปแปลงเป็นแผนที่โดยประมาณ ขอบเขตจึงคลาดเคลื่อนได้มากกว่า โดยทั่วไปการจดทะเบียนซื้อขายต้องมีประกาศให้ผู้มีส่วนได้เสียคัดค้านก่อน จึงใช้เวลานานกว่า
• ทั้งสองแบบ ขอเปลี่ยนเป็นโฉนดได้ เมื่อเข้าเงื่อนไข เช่น ผ่านการเดินสำรวจออกโฉนดในพื้นที่ หรือยื่นขอออกโฉนดเฉพาะราย ซึ่งต้องรังวัดใหม่
• สิทธิครอบครองอาจถูกผู้อื่นแย่งการครอบครองได้ในบางกรณี ซึ่งต่างจากกรรมสิทธิ์ตามโฉนด ผู้ซื้อจึงควรดูการใช้ที่ดินจริงประกอบ

ส.ค.1 (ใบแจ้งการครอบครองที่ดิน)

ส.ค.1 คือหลักฐานว่าเคยแจ้งการครอบครองที่ดินไว้ต่อทางราชการเมื่อประมวลกฎหมายที่ดินเริ่มใช้ (ปี 2497) ไม่ใช่เอกสารสิทธิ์ แต่ใช้เป็นหลักฐานประกอบการขอออกโฉนดหรือ น.ส.3ก ได้ตามเงื่อนไข โดยทั่วไปการเปลี่ยนมือทำโดยการส่งมอบการครอบครอง ไม่ใช่การจดทะเบียนซื้อขายแบบโฉนด ความเสี่ยงจึงสูง ควรตรวจกับสำนักงานที่ดินว่าแปลงนั้นยังขอออกเอกสารสิทธิ์ได้หรือไม่ และทับที่ดินของรัฐหรือไม่

ส.ป.ก.4-01 (ที่ดินปฏิรูปเพื่อเกษตรกรรม)

ออกโดยสำนักงานการปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรม (ส.ป.ก.) ไม่ใช่กรมที่ดิน ให้ สิทธิทำประโยชน์เพื่อเกษตรกรรม แก่เกษตรกรที่ได้รับการจัดสรร ที่ดินยังเป็นที่ดินในเขตปฏิรูป

• ซื้อขายให้บุคคลทั่วไปไม่ได้ การโอนสิทธิทำได้เฉพาะตกทอดทางมรดกแก่ทายาท หรือโอนให้ ส.ป.ก. หรือสถาบันเกษตรกรตามที่กฎหมายกำหนด
• จำนองกับธนาคารทั่วไปไม่ได้ แต่อาจใช้เป็นหลักประกันกับสถาบันการเงินที่กฎหมายหรือระเบียบอนุญาตบางแห่งได้ตามเงื่อนไข
• การ "ซื้อ" ส.ป.ก. แบบทำสัญญากันเองไม่มีผลตามกฎหมาย และผู้ซื้อเสี่ยงเสียทั้งเงินและที่ดิน
• ช่วงหลังมีนโยบายเปลี่ยน ส.ป.ก.4-01 เป็น "โฉนดเพื่อการเกษตร" ซึ่งยังเป็นที่ดิน ส.ป.ก. และยังมีข้อจำกัดในการโอน นโยบายและเงื่อนไขเรื่องนี้อาจเปลี่ยนแปลง ควรสอบถามสำนักงานการปฏิรูปที่ดินจังหวัดโดยตรง

ภ.บ.ท.5 (ใบเสียภาษีบำรุงท้องที่)

ภ.บ.ท.5 เป็นหลักฐานการเสียภาษีบำรุงท้องที่ (ภาษีนี้ถูกยกเลิกและแทนที่ด้วยภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างตั้งแต่ปี 2563) ไม่ใช่เอกสารสิทธิ์ การเสียภาษีไม่ได้แปลว่ามีสิทธิในที่ดินตามกฎหมาย ที่ดินที่มีเพียง ภ.บ.ท.5 หลายแปลงอยู่ในเขตป่าหรือที่ดินของรัฐ จดทะเบียนซื้อขายหรือจำนองที่สำนักงานที่ดินไม่ได้ ควรระวังเป็นพิเศษ

น.ค.3 และ ก.ส.น.5 (ที่ดินนิคม)

• น.ค.3 หนังสือแสดงการทำประโยชน์ในนิคมสร้างตนเอง ดูแลโดยหน่วยงานด้านพัฒนาสังคม
• ก.ส.น.5 หนังสือแสดงการทำประโยชน์ในนิคมสหกรณ์ ดูแลโดยกรมส่งเสริมสหกรณ์

ทั้งสองแบบให้สิทธิทำประโยชน์แก่สมาชิกนิคม ยังไม่ใช่โฉนด เมื่อทำประโยชน์ครบเงื่อนไขแล้ว ผู้ถือมีสิทธิขอออกโฉนดหรือ น.ส.3ก ได้ แต่เอกสารสิทธิ์ที่ออกให้มักมีข้อห้ามโอนในช่วงเวลาหนึ่ง (ยกเว้นตกทอดทางมรดกหรือโอนให้นิคม/สหกรณ์) ก่อนตกลงใด ๆ ควรตรวจกับนิคมและสำนักงานที่ดิน

ตารางสรุป

เอกสาร	แสดงอะไร	ซื้อขาย / จำนองได้ไหม	หมายเหตุ
โฉนดที่ดิน (น.ส.4, น.ส.4 จ.)	กรรมสิทธิ์	ได้ / ได้	ตรวจข้อห้ามโอนและภาระผูกพันในสารบัญจดทะเบียน
น.ส.3ก	สิทธิครอบครอง (ทำประโยชน์แล้ว)	ได้ / ได้	ขอเปลี่ยนเป็นโฉนดได้ตามเงื่อนไข
น.ส.3	สิทธิครอบครอง (ทำประโยชน์แล้ว)	ได้ แต่มีขั้นตอนประกาศ / ได้ตามเงื่อนไข	ขอบเขตแปลงแม่นยำน้อยกว่า น.ส.3ก
ส.ค.1	เคยแจ้งการครอบครอง	โดยทั่วไปไม่จดทะเบียนซื้อขายหรือจำนอง	ไม่ใช่เอกสารสิทธิ์ ใช้ประกอบการขอออกโฉนด
ส.ป.ก.4-01	สิทธิทำเกษตรในเขตปฏิรูป	ขายบุคคลทั่วไปไม่ได้ / จำกัดมาก	โอนได้เฉพาะมรดกแก่ทายาทหรือให้ ส.ป.ก. ตามกฎหมาย
ภ.บ.ท.5	เคยเสียภาษีบำรุงท้องที่	ไม่ได้ (ไม่ใช่เอกสารสิทธิ์)	อาจเป็นที่ดินของรัฐ เสี่ยงสูง
น.ค.3 / ก.ส.น.5	สิทธิทำประโยชน์ในนิคม	โดยทั่วไปยังไม่ได้	ขอออกโฉนดได้เมื่อครบเงื่อนไข มักมีข้อห้ามโอนช่วงแรก

ก่อนซื้อที่ดิน ควรเช็คอะไร

1. ดูว่าเอกสารเป็นแบบไหน และตรงกับที่ผู้ขายบอกหรือไม่
2. ตรวจเลขที่เอกสาร อำเภอ และจังหวัด (ดูวิธีหาเลขที่โฉนด) แล้วเทียบตำแหน่งและเนื้อที่บนแผนที่ (ดูตัวแปลงไร่ งาน ตารางวา)
3. ขอตรวจสารบัญจดทะเบียนและภาระผูกพันที่สำนักงานที่ดินก่อนวางเงิน
4. ถ้าไม่ใช่โฉนดหรือ น.ส.3ก ให้สอบถามหน่วยงานที่ออกเอกสารโดยตรงว่าโอนได้หรือไม่

ในการ์ดข้อมูลแปลงบนเว็บของเรา จะแสดงประเภทเอกสารสิทธิ์ของแปลงไว้ด้วย เพื่อให้คุณรู้ตั้งแต่แรกว่ากำลังดูที่ดินแบบไหน

เลือกแปลงบนแผนที่ แล้วส่งคำขอฟรี เราตอบกลับพร้อมราคาภายใน 24 ชั่วโมง